LA MEDIAZIONE NEL DIRITTO CONDOMINIALE - Articolo a cura di Anna Rita Borina

1. Riferimenti normativi

La riforma del diritto condominiale, avvenuta con la L. n.220/2012, ha preso in considerazione anche la disciplina della mediazione civile e commerciale, introdotta dal D.Lgs n.28/2010 e, successivamente, rimodellata dal D.L. n.69/2013.

In particolare, per le liti condominiali è stato prescritto il tentativo obbligatorio di mediazione ai fini della procedibilità della domanda giudiziale.

Per effetto di tale previsione, la legge di riforma ha introdotto l'art. 71-quater, disp. att., c.c., ponendolo come norma speciale per la regolamentazione della procedura di mediazione in questo particolare ambito applicativo, il quale statuisce che: “1. Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.

2. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

3. Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo coa, del codice.

4. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

5. La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.

6. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

7. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare.”

 

2. Le controversie condominiali

Innanzitutto, si chiarisce che, a mente del 1° co. del cit. art.71-quater, sono “controversie in materia di condominio”, per cui è obbligatorio il preliminare tentativo di mediazione ai fini della procedibilità della domanda giudiziale, tutte quelle in cui si controverte in ordine alla violazione o errata applicazione delle disposizioni dettate dagli artt. da 1117 a 1139 c.c. e dagli artt. da 61 a 72, disp. att., c.c..

Vi rientrano, pertanto, a titolo esemplificativo, le vicende relative:

  • all'utilizzo e alla disciplina delle parti comuni e alla destinazione d'uso;
  • alla ripartizione delle spese condominiali;
  • alla nomina, alla revoca ed agli obblighi dell'amministratore;
  • al rendiconto condominiale;
  • alla validità delle deliberazioni assembleari;
  • al regolamento di condominio;
  • alla riscossione dei contributi condominiali;
  • alla modifica delle tabelle millesimali.

Ai fini della individuazione delle liti condominiali soggette alla preventiva mediazione, la norma in esame impone l'utilizzo del criterio oggettivo, legato cioè all'origine della controversia e alla sua natura, rimanendo irrilevante il criterio soggettivo legato invece alla natura delle parti.

Ne discende che l'obbligo di mediazione (condominiale) resta escluso nelle liti in cui il condominio è semplicemente parte del giudizio, come nelle questioni relative alla stipula di un contratto di appalto di lavori condominiali (Vd. Tribunale di Taranto, sent. 22/08/2017), oppure in quelle per responsabilità civile verso terzi.

Si precisa che l'obbligo di mediazione si intende pacificamente estesa sia al condominio minimo, sia a quello orizzontale che al supercondominio, ovvero a tutte le articolazioni previste dagli artt. 1117 e ss. c.c.

Così sinteticamente definite ed elencate le controversie condominiali soggette a mediazione, si evidenziano di seguito alcune fattispecie particolari, per le quali sorge la necessità di coordinare le statuizioni ex art. 71-quater con le previsioni di cui al D.lgs. n.28/2010.

  • Il recupero degli oneri condominiali tramite ricorso per decreto ingiuntivo

Secondo l'art.5 del D.Lgs. n.28/2010, la mediazione non si applica nei procedimenti per ingiunzione di pagamento, inclusa l'eventuale opposizione fino alla pronuncia sulla istanza di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione del decreto opposto, che normalmente avviene in prima udienza.

Pertanto, nonostante la riscossione dei contributi rientri certamente tra le materie condominiali, l'utilizzo del procedimento di ingiunzione comporta che l'obbligo della mediazione sorge solo se viene instaurato il giudizio di opposizione e dopo lo svolgimento della prima udienza.

In ordine poi all'individuazione del soggetto su cui grava l'obbligo di attivazione della mediazione, nella giurisprudenza di merito si sono formati due orientamenti contrastanti, registrandosi un solo intervento della Corte di Cassazione, sentenza n. 24629/2015, secondo cui l'onere in parola graverebbe sulla parte che ha il potere e l'interesse ad introdurre il giudizio di merito, quindi sull'opponente.

Tuttavia, stante il persistente contrasto giurisprudenziale, la Corte, con l'ordinanza n.18741/2019, ha ritenuto opportuno rimettere gli atti al Primo Presidente per consentirgli di valutare l'opportunità  di un eventuale intervento delle Sezioni Unite.

  • l'impugnazione della delibera assembleare

Altra tipica azione della materia condominiale è quella della impugnativa della delibera assembleare.

Precisamente, ai sensi dell'art. 1137 c.c., le delibere dell'assemblea di condominio possono essere impugnate, a pena di decadenza, entro il termine di trenta giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della stessa per gli assenti.

Il D.Lgs n.28/210 al co. 6 dell'art. 5 ha salvaguardato il diritto di accesso alla giustizia per le parti che sono tenute per legge a tentare preliminarmente la mediazione, espressamente statuendo tra l'altro che, dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione impedisce la decadenza per una sola volta e che, se il tentativo fallisce, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di mancato accordo presso la segreteria dell'organismo.

Pertanto, in relazione alla fattispecie in esame, la decorrenza del termine di trenta giorni è impedita dal momento in cui l'istanza di mediazione è comunicata alle altre parti, non essendo sufficiente, si precisa, il mero deposito dell'istanza (Vd. tra le altre Trib. Di Palermo, sent. n.4951/2015 ; Trib. di Savona, sent. del 02.03.2017).

Ciò tanto è vero che, attese le conseguenze a cui andrebbe incontro la parte proponente in caso di comunicazione tardiva, l'art. 8 del D.Lgs n.28/2010 prevede che la domanda di mediazione può essere comunicata “anche a cura della parte istante”, onde evitare che quest'ultima possa essere pregiudicata da tempistiche proprie dell'organismo.

Il principio di libertà della forma e la mancanza di previsioni di decadenza e nullità degli atti della mediazione (escluse le ipotesi che inficiano la volontà delle parti), ci permette di ritenere  che, qualora necessario, la domanda di mediazione, dopo esser stata depositata, può essere comunicata a cura della parte istante anche senza il provvedimento di designazione del mediatore e della data del 1° incontro. Provvedimenti questi che possono essere comunicati dall'organismo anche successivamente. 

Dall'avvenuta comunicazione della domanda di mediazione il termine di giorni 30 viene interrotto e ricomincerà a decorrere - per una sola volta ed ex novo - dal momento del deposito del verbale negativo (Vd. Corte di Cassazione, SS. UU., sent. n.17781/2013, in materia dell'equa riparazione per durata irragionevole del processo; Trib. di Milano, sent. n.13360/2016; Corte di Appello di Palermo, sent. n.1245/2017; Trib. di Roma, sent. n.4927/2019).

Si precisa infine, che quanto detto vale a riferimento alle sole delibere annullabili e non anche a quelle nulle, che come tali possono essere impugnate in ogni tempo.

  • Il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore

Secondo l'art. 71-quater rientra nell'alveo delle controversie condominiali anche il ricorso per revoca giudiziale dell'amministratore.

Invero, la norma generale che disciplina la mediazione obbligatoria preventiva, se da un canto genericamente la prevede anche nelle liti condominiali (art.5, co.1 bis, Dlgs 28/2010), dall’altro esclude dalla stessa i procedimenti in Camera di Consiglio (art.5, co.4, lettera f, del Dlgs 28/2010): pertanto il procedimento di revoca resterebbe, in principio, escluso dalla mediazione intesa quale condizione di procedibilità ope legis.

Tuttavia secondo la giurisprudenza che appare allo stato prevalente, la norma di cui all'art. 71-quater c.c., in quanto norma speciale e introdotta successivamente, deve essere considerata prevalente rispetto a quella generale di cui all'art. 5 del D.Lgs. n.28/2010, con ciò ritenendo l'obbligatorietà della mediazione preventiva anche nel procedimento di revoca dell'amministratore (In tal senso Tribunale di Padova del 24.02.2015; Tribunale di Vasto del 04.05.2017; Tribunale di Macerata del 10.01.2018. In senso contrario Trib. di Massa del 20.05.2019, Trib. Milano sent. n.955/2018).

Sul tema sarebbe comunque auspicabile un definitivo intervento chiarificatore ad opera della Corte nomofilattica. Allo stato e nell'incertezza si consiglia di agire secondo  “buon senso” e tentare comunque la strada della mediazione.

 

3. La competenza territoriale dell'organismo di mediazione

Ai sensi del 2° comma della norma in esame e dell'art. 4 del d.lgs. 28/2010, la domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del giudice territorialmente competente per la controversia che, nella materia in esame, è quello in cui è ubicato il condominio o la maggior parte dei beni comuni (art.23 c.p.c.).

Nell'ipotesi in cui per la stessa controversia vengono presentate più domande di mediazione, il procedimento si svolge presso l'organismo territorialmente competente che ha ricevuto la prima istanza, quest'ultima da determinarsi secondo la data dei relativi depositi.

 

4. La legittimazione dell'amministratore di condominio

L'art. 71-quqter, co. 3, precisa che alla mediazione è legittimato a  partecipare  l'amministratore di condominio solo se munito di apposita delibera assembleare autorizzativa adottata con un quorum deliberativo costituito, sia in prima che in seconda convocazione, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.

Sebbene non sia specificato, la legittimazione a cui si riferisce il comma 3 dovrebbe essere tanto quella passiva quanto quella attiva.

L'interpretazione letterale della norma impone che la partecipazione dell'amministratore alla mediazione, debba sempre passare al vaglio preventivo dell'assemblea.

Un problema interpretativo è sorto sulla necessarietà dell'autorizzazione in parola quando la lite afferisce a materie che rientrano tra le normali attribuzioni conferite dall'art. 1130 c.c. all'amministratore, per le quali quest'ultimo è legittimato ad agire e resistere in giudizio senza autorizzazione alcuna da parte dell'assemblea.

Ebbene ad oggi e secondo la dottrina maggioritaria, la preventiva autorizzazione assembleare è ritenuta sempre indispensabile anche qualora la controversia rientri nelle materie tra quelle che l'amministratore può autonomamente proporre ai sensi dell'art. 1131 c.c.

Da quanto esposto discende che ai fini del regolare avvio della procedura di mediazione è indispensabile la presenza dell'amministratore munito in ogni caso di apposita autorizzazione assembleare. Tant'è che, se i termini di comparizione davanti all'organismo di mediazione non consentono all'amministratore di espletare entro i termini di legge l'attività propedeutica alla convocazione, quest'ultimo, previa apposita istanza, può richiedere ed ottenere il rinvio dell'incontro c.d. programmatico.

Analogo rinvio può essere concesso dal mediatore quando al primo incontro l'amministratore non è ancora munito dell'autorizzazione assembleare.

Nell'ottica di valorizzare l'istituto della mediazione e agevolare la definizione stragiudiziale delle controversie, in conformità alla ratio legis sottesa alla normativa in materia di mediazione, si ritiene che la detta facoltà del mediatore di disporre il rinvio dell'incontro sussiste anche ove parte istante sia lo stesso condominio e l'amministratore non abbia  preventivamente interpellato l'assemblea.

Qualora infine, d'altro canto, l'assemblea non autorizzi l'amministratore o non si raggiunga il quorum deliberativo previsto dalla legge, la mediazione non potrà neppur esser avviata, conseguendone inevitabilmente un verbale negativo.

In definitiva, ai fini di un valido svolgimento della mediazione è necessario conferire all'amministratore il potere di partecipare e di gestire tutte le fasi della procedura, ferma restando, ovviamente, la necessarietà dell'ulteriore delibera assembleare di convalida dell'eventuale accordo conclusivo di cui in prosieguo.

A tal fine è auspicabile che l'amministratore conosca adeguatamente le regole della mediazione, affinché possa trasferire tale conoscenza anche all'assemblea, invitandola non solo a deliberare sulla partecipazione all'incontro c.d. programmatico, ma anche ad esprime al contempo anche un orientamento, sia pur di massima, in merito alla possibile definizione della questione controversa.

 

5. L'approvazione dell'accordo conciliativo

Come sopra anticipato, il 5° comma dell'art. in esame prevede che la proposta di mediazione, come scaturita all'esito degli incontri, ovvero come formulata dal mediatore ex art. 11 L. n.28/2010, deve essere approvata dall'assemblea di condominio con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.

Ove la proposta provenga dal mediatore, quest'ultimo può derogare il termine di sette giorni fissato dal citato art. 11 per l'accettazione o meno della proposta, fissandone uno più ampio (di almeno ulteriori 20 gg.) per permettere la regolare convocazione dell'assemblea.

Si precisa che l'art. 71 quater non stabilisce la maggioranza assembleare in funzione del contenuto dell'accordo e della questione condominiale trattata, ma si limita a prevedere l'approvazione dell'accordo con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, co. 2, c.c.

Nel caso di mancato raggiungimento del predetto quorum deliberativo la proposta del mediatore deve intendersi non accettata, mentre le eventuali intese raggiunte dalle parti non possono essere regolarmente perfezionate nell'accordo conciliativo, sicché il procedimento di mediazione dovrà concludersi con verbale negativo.

E' anche possibile che l'assemblea, pur non approvando l'accordo raggiunto in sede di mediazione, deliberi una diversa proposta conciliativa. In tal caso, data l'informalità della procedura, nulla quaestio alla prosecuzione della mediazione sulla nuova proposta d'accordo, poiché non è impedito alle parti di travalicare il termine massimo dei tre mesi per il suo espletamento. 

In ogni caso è fortemente consigliata la partecipazione effettiva a tutta la procedura di mediazione, anche in considerazione dell'orientamento giurisprudenziale che sanziona appunto il comportamento di chi si presenta al primo incontro di mediazione solo per riferire che non ricorrono i presupposti per raggiungere un accordo.